[25년 독후감 03] 한권으로 끝내는 분양권 투자 : 정책·지표·미래를 읽는 기술

📖 책 정보

• 책 제목: 한권으로 끝내는 분양권 투자
• 저자: 베리스
• 출판 연도: 2024
• 장르: 경제, 자기계발

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❓ 책을 고른 이유 (물음표)

구청에서 사회복무요원으로 근무하던 중, 선임이었던 동건이 형은 내가 경제 공부와 주식에 관심이 많고 야망이 있다는 것을 눈여겨보셨다고 했다. 그러던 어느 날, "너 분양권 투자나 부동산 공부도 해?"라며 한 권의 책을 건네주셨다. 그 책은 그 형이 근무지를 떠나기 전, 나에게 주고 간 선물이었다.
책을 살펴보니 저자가 평소 내가 인스타그램과 유튜브에서 팔로우하며 경제 지식을 배우고 있던 '베리스'님이었다. 그 사실만으로도 흥미를 느끼기에 충분했다. 더군다나 최근 매일 아침 '경제금융용어 700'을 읽고 정리하고 있었는데, 책을 훑어보니 그때 배웠던 용어들도 등장했다. ‘지금 읽기에 딱 맞는 책이다’라는 생각이 들어 바로 읽기 시작했다. 이 책을 읽은 후에는 경제적 이해도를 높이고, 돈의 흐름을 더 깊이 이해하고 싶다. 특히, 소집 해제 이후 돈이 모였을 때, 분양권 투자를 실질적으로 준비할 수 있도록 공부를 마칠 계획이다.

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📚 독서 과정

• 읽은 기간: 25.01.06 ~ 25.01.14 (1회독), 25.01.16~25.01.25 (2회독)
• 인상 깊었던 구절: (노란 색연필로 표시한 부분)

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✍️ 밑줄 친 문장 & 나의 생각

부동산 투자를 하려면 국내 경제 상황 파악이 기본인데 이는 필수지표 7개만 봐도 충분하다고 한다.
책에서 언급하는 7가지는

국내 경제 상황 파악 필수지표 7개

1. GDP(부동산 가격 상승의 선행지표)

보는 법 : 한국은행 - 커뮤니케이션 - 보도자료 → 연간 실질 국내총생산 등

• 문장 1: 즉 - 경제가 성장하면 소비자의 구매력을 향상하여 부동산에 대한 수요가 증가할 수 있다. 따라서 주택 가격과 임대료 상승으로 이어질 수 있고 반대로 성장하지 못하면 수요가 줄어들어 주택가격과 임대료 하락으로 이어질 수 있다.
  • 내 생각: 경제 성장하면, 경기가 상승 국면으로 들어가면 기업들 투자 늘지 그러면 고용률도 높아지지 고용률 높아지면 그 회사 근처 집 알아보는 사람들 많아지면 주택의 가격이랑 임대료 등이 상승하겠지.
• 문장 2: 명목 GDP와 실질 GDP를 구분할 줄 알아야 한다.
  • : 명목 GDP는 그 해의 물가(가격) 그대로를 적용해 계산한 국내총생산이어서, 물건 가격이 오르면 실제 생산량이 늘지 않아도 GDP가 커져 보일 수 있다. 실질 GDP는 기준이 되는 연도의 물가를 적용해 계산하기 때문에, 물가 변동에 영향받지 않고 ‘진짜 생산량 증가’를 더 잘 보여준다.

2.고용률 & 실업률 (부동산 시장의 구매력)

보는 법 : 통계청 - 새 소식 - 보도자료 - 고용/노동 → 연간 고용동향

3.소비자물가지수 (부동산 투자 타이밍의 예언자)

보는 법 : 한국은행 홈페이지 - 메인 (쉽게 가능) , 통계청 - 메뉴 - 새 소식 - 물가 가계 - 소비자물가 동향
 
소비자 물가 상승 시 발생하는 5단계 (키워드만 보고 스스로 생각해서 써본다.)
1 구매력 감소: 물가가 상승하면 구매력을 떨어뜨리자나. 동일한 금액으로 적은 양의 물건을 사게 되니까.
2 비용 압박 증가: 또 기업이 생산할때 드는 비용이 상승하겠지 그러면 제품가격도 당연히 비싸지곘지 그럼 소비자 물가가 더 오르겠네…
3 금리 변동: 이러면 이제 슬슬 중앙은행에서 인플레이션 통제하려고 금리를 조정하는데 금리가 상승하면 대출 비용이 증가하니까 그럼 또 소비랑 투자는 감소하겠네.
4 수출 경쟁력 변화: 이거는 물가가 오르면 당연히 해외 시장에서 경쟁력이 떨어지자나 그럼 수출이 감소하고 그럼 뭐 우리 국가 경제에 부정적이지.
5 장기적 경제 성장률 조정: 이거는 길게 보면 오랫동안 지속적으로 물가가 오르다보면 투자가 줄고 소비 패턴 변하니까 경제 성장률 조정 될 듯.
 
이러면 반대도 쉽다~~ 진짜 예전에는 이런 개념들이 머리에서 둥둥 떠다녔는데 이번에 책을 읽고 확 정리되는 느낌을 받아서 너무 좋다.

4. 기준금리 (이게 진짜 한나라의 경제와 부동산을 쥐락 펴락, CPI 친구임)

보는 법 : 한국은행 홈페이지 - 메인 (쉽게 가능)
 
이건 한 장으로 정리하기가 조금 어려운데 나중에 따로 금리가 경기순환 중 언제 오르고 내리는지 경기 순환을 완벽 이해하기 위해서 글을 작성해 볼 생각이다.

5. 통화량 (부동산 상승장의 도화선)

통화량은 경기가 침체되거나, 경제적 위기가 발생하면 증가한다.
통화량이 늘어나면 주택가격은 상승한다. (경제 규모가 커질수록 화페가치는 똥이 된다.)

6. 선행지수 (내일의 경제상황을 예측)

보는 법 : e 나라지표, 통계청 - 새 소식 - 산업활동
 
선행종합지수는 앞으로의 경기동향을 예측하는 지표로서 구인 구직비율, 건설수주액, 재고순환지표 등과 같이 앞으로 일어날 경제현상을 미리 알려주는 9개 지표들의 움직임을 종합하여 작성한다.

7. 경제 심리 지수 (대한민국 경제의 풀스캔)

보는 법 : 한국은행 - 커뮤니케이션 - 보도자료 - 경제심리지수
 
경제 심리 지수가 연속해서 하락하고 있는지 아니면 연속해서 상승하고 있는지만 본다고 하셨다. 경제가 좋아지고 있다면 부동산 투자를 긍정적으로 검토해도 좋다.

이 지표만 봐도 분양권 투자는 껌이지 (분양권 투자는 종합 예술이다.)

1. 청약 경쟁률 (부동산 경기를 예상할 수 있는 독보적인 데이터)

보는 법 : 공공데이터 포털 - 청약 경쟁률 검색
 
이 파트에서 인상깊은 이야기로는 미국의 경우에 신규 자동차 판매량을 보고 앞으로 경기가 어느 정도 예측이 가능하다고 한다. 실제로 신규 자동차 판매량이 높아질수록 경기가 좋아지고 있다는 것이 확인 되었다. 쉽게 설명하면 자동차는 비싸고 경기가 나빠질 것이라고 생각하면 사람들은 돈을 쓰지 않는다 ㅋㅋㅋ.
우리도 청약 경쟁률이 높아지면 경기가 좋아질 거라고 에상할 수 있다. 또 청약 경쟁률이 높아지면 아파트를 공급하는 건설회사가 많아지고 아파트 공급 = 고용과 소비에 밀접하다.

2. 미분양 주택 현황 (거를 곳을 찾는 법 그리고 정책)

3. 준공 후 미분양 (거를 곳 세분화)

보는 법 : 국토교통부 - 보도자료- 주택 통계 발표
 
이 파트들은 너무 마음에 들어서 지인은 나한테 책을 빌리거나 독자라면 구매해서 읽는 것을 추천한다.

4. 아파트 인허가, 착공, 준공 (짧게는 3년에서 길게는 5,6년 뒤를 예측)

부동산 시장에서 아파트 인허가, 착공, 중공 실적은 미래의 주택 공급량을 예측하는 중요한 지표다. 인허가 과정은 개발 계획이 인되어 건설이 가능해진다는 것을 의미하며, 착공은 그대로 공사가 시작됐다는 것을 의미, 준공은 공사가 끝났다는 걸 말 한다. 많은 전문가들이 이 데이터를 보고 게는 몇달에서 길게는 몇년까지 부동산 시작을 예측한다.
 
또 몰랐는데 아파트 인허가, 건축 인허가가 난다고 해도 착공도 못하는 곳들도 많다라는 사실이 재미있었다. 그러니까 내 생각보다 5,6년 뒤 주택 공급이 더 없을 수 도 있다… 공급이 적으면 주택가격은 당연히 오르겠지…? 으아

5. 임대와 조합 그리고 국평 비율 모든 아파트가 매매 대상은 아니다.

“공급량만 보지말고 조합물량과 임대물량 그리고 국평 비율을 확인하자!”

6. 가중 평균 금액 (부동산 가격 올라갈까? 떨어질까?)

이렇게 내용들을 공부하고 나서 뒷부분에 맨날 대한민국 망한다고만 말하는 기자와 유튜버들 말고 진짜 전문가들의 인사이트와 통계를 다루는 부분이 있는데 엄청 흥미로웠다.
그리고 특히 과정없이 나온 정책은 단 한개도 없다고 하면서 부동산은 정책에 답이 있다고 다루는 파트가 있다. 국가의 정책은 실제로 경착륙하던 부동산 경기를 연착륙으로 바꿀 수 있고 경쟁률이 낮아서 미분양이 된 아파트를 단기간에 완판시킬 수도 있다고 한다. 또 이 파트에서는 실거주 의무가 폐지된다면 등의 상황을 가정해서 설명해주기도 하고 부동산 규제 강화와 완화에 따른 부동산 시장의 상황을 예를 들어 설명해줘서 이해가 잘되고 좋았다.

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❗ 책을 덮으며 느낀 변화 (느낌표)

이전에는 “부동산은 전문 투자자들이나 부자들만의 영역”이라는 막연한 생각이 있었다. 그런데 이 책을 통해, 소소한 지표 하나하나가 전체 경제와 맞물린 ‘시장’을 구성하고 있으며, 내 상황에 맞는 투자 전략을 세울 수 있음을 깨달았다. 덕분에 관심 있던 주식·ETF 등 다른 투자 수단도 마찬가지 방식으로 접근할 수 있겠다는 확신이 생겼다.
가장 크게 느낀 것은 ‘경제지표’와 ‘정책’이 부동산 시장에서 얼마나 중요한지 구체적으로 체감했다는 점이다. 특히, GDP·고용률·CPI·기준금리·통화량·선행지수·경제심리지수 등 7대 핵심 지표를 어떻게 읽고 적용해야 하는지 배우면서, 내가 평소에 스쳐 지나가던 숫자들이 부동산 가격과 밀접하게 연결되어 있음을 알게 되었다.

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🌟 총평 및 추천 여부

• 별점: ★★★★☆ (5점 만점)
• 이 책을 추천하는 대상:
  • 분양권 투자에 처음 입문하는 분
  • 부동산과 거시경제 사이의 연결고리를 체계적으로 이해하고 싶은 분
  • 부동산 정책·경제지표를 연계해 실전 투자 전략을 세우고 싶은 분
• 한줄평: 시장과 지표의 상관관계를 찰떡같이 풀어낸 분양권 투자 입문서