졸업 후, 취업 시 전세 계획 정리

2028년이면 나는 대학을 졸업하고 개발자로 첫 사회생활을 시작할 예정이다. 지금처럼 열심히 한다면 서울 혹은 경기도 성남시 판교의 IT 기업에 취업해 자취를 시작할 가능성이 높다. (그러길 바란다.) 이 시기를 앞두고 진지하게 고민하게 되는 것이 바로 주거 방식이다.
"자취를 해야 하는데, 월세는 너무 아깝고... 전세는 자금이 너무 많이 들지 않을까?"
미래의 나 자신에게 이 시점의 고민과 판단을 정리해두는 기록이 되기를 바란다.

1. 취업 및 거주 계획 시나리오 (2028년 기준)

• 목표 시점: 2028년 2월, 개발자로 첫 직장 입사
• 희망 지역: 서울 또는 경기도 성남시 판교
• 주거 방식: 월세가 아닌 전세 원룸 계약
• 자금 확보: 전세 계약을 위한 자금 확보 가능

2. 2025년 기준 전세 시세 정리

지역평균 전세 시세 (원룸 기준)

서울 외곽/비역세권	9천만 ~ 1.3억
서울 중심·역세권	1.5억 ~ 2.2억
판교·정자동	1.8억 ~ 2.5억

2028년까지 매년 5%씩 상승한다고 가정하면, 최대 약 2.6억 수준까지 전세금이 오를 수 있다.

3. 전세 vs 월세 비교 분석

예시: 판교 원룸 기준 비교

• 전세: 보증금 2억, 대출 1.6억, 이자 월 약 30만 원
• 월세: 보증금 1천만 원, 월세 90만 원

항목	전세 (2년)	월세 (2년)
총 지출	약 720만 원 (이자)	2,160만 원
보증금 회수	O	O
자산 축적성	유지 가능	없음 (100% 소비)

단순 비교만으로도 전세가 2년 동안 약 1,400만 원 이상 이득이다. 보증금을 돌려받을 수 있고, 자산으로 유지된다는 점도 전세의 장점이다.

4. 전세자금대출 제도 정리

대출 종류	대상	한도	금리	DSR 적용 여부
중소기업 청년 전세자금대출	만 34세 이하 + 중소기업 재직자	최대 2억	1.2~2.0%	미적용
버팀목 전세자금대출	무주택자 + 연소득 조건	1.2~2억	1.8~2.4%	미적용
일반 전세대출	제한 없음	최대 5억	3.5~5.0%	적용됨
보증부 대출 (HUG/SGI)	보증사 연계	보증금의 80~90%	2~4%	일부 적용

전세는 매매가 아니기 때문에 LTV는 적용되지 않는다. 다만 일반 전세대출의 경우 DSR이 적용될 수 있다.

5. 왜 많은 사람들이 월세를 선택할까?

전세가 장기적으로 유리하다는 건 누구나 알고 있지만, 현실적으로 다음과 같은 이유들로 월세를 선택하게 된다.

1. 초기 자금 부족
2. 대출 조건 미충족 (무직, 프리랜서 등)
3. 단기 거주 계획 (이직, 유학 등)
4. 금리 부담이 클 경우

결과적으로, 전세는 일정 수준 이상의 자금과 조건이 준비된 사람들에게만 열려 있는 선택지인 경우가 많다.

6. 나의 결론과 전략

나의 경우에는 자금 확보 가능성과 더불어, 대출 조건을 충족할 수 있는 상황이 만들어질 가능성이 높다. 이에 따라 전세 원룸 계약이 월세보다 명확하게 유리하다는 결론을 내렸다. 정부 정책을 활용할 수 있다는 점도 전세 선택에 긍정적인 요인이다.

7. 논리

• 월세 대비 지출 절감 효과가 명확하다 (2년 기준 약 1,400만 원 차이)
• 전세 보증금은 소비가 아니라 보존되는 자산
• 정부의 저금리 정책형 전세자금대출을 활용 가능
• 장기 거주 시 안정성과 비용 절감 효과가 크다

8. 앞으로의 준비 체크리스트

• 전세자금대출 조건 및 신청 절차 숙지
• 거주 희망지역 시세 지속적으로 추적
• 신용점수 및 금융기록 관리
• 계약 시 보증보험 가입 및 확정일자 확보
• 중개 수수료, 이사비 등 부대비용 계획 수립

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이 글은 내가 어떤 판단과 계획을 세웠는지를 정리한 기록이다. 전세와 월세 사이에서 고민하는 사람들에게도 도움이 되기를 바란다. 무엇보다, 미래의 내가 다시 이 글을 보았을 때 명확한 판단 근거가 되었으면 한다.