경제금융용어 공부 166 : 담보인정비율(LTV)

담보인정비율(LTV)

담보인정비율(LTV, Loan To Value ratio)은 자산의 담보가치에 대해 금융기관이 대출해주는 비율을 의미한다. 특히 주택담보대출에서 가장 자주 사용되는 지표다.

예를 들어, 아파트의 감정가가 5억 원이고 LTV가 70%라면, 해당 주택을 담보로 최대 3억 5천만 원까지 대출을 받을 수 있다.

산정 공식

LTV = (주택담보대출 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액보증금) / 담보가치 × 100

여기서 담보가치는 다음 중 금융기관이 자율적으로 선택한다:

1. 국세청 기준시가
2. 한국감정원 또는 전문감정기관의 감정평가액
3. 한국감정원의 층별ㆍ호별 격차율을 반영한 산정가
4. KB부동산시세의 일반거래가격

LTV 규제의 목적과 변화

• 과거에는 은행 내규에 따라 자율적으로 운용되었지만,
• 가계부채 관리와 주택가격 안정화를 위해 감독규제 수단으로 도입됨
• 최근에는 거시건전성 정책의 핵심 수단으로 사용되며,
• 금융기관별, 지역별, 대출 목적(실거주 vs 투자)에 따라 차등 적용되고 있다.

활용 사례

주택 감정가	6억 원
적용 LTV	60%
최대 대출 가능 금액	3억 6천만 원 (6억 × 0.6)

단, 실제 대출 한도는 DTI나 DSR 등 다른 규제 요건과 차주의 소득, 부채상환 능력에 따라 조정된다.

관련 지표와의 관계

• DTI (총부채상환비율): 연간 소득 대비 전체 부채의 원리금 상환액 비율
• DSR (총부채원리금상환비율): 연간 소득 대비 모든 금융부채의 원리금 상환 부담 비율
• LTV는 자산(담보)의 관점, DTI와 DSR은 소득(상환능력)의 관점에서 대출 가능액을 조정하는 역할을 한다.

정리

• LTV는 주택 등 자산을 담보로 할 때 얼마까지 대출 가능한지를 정하는 지표다.
• 금융안정, 부동산시장 안정, 가계부채 억제를 위한 정책 도구로 활용된다.
• DTI 및 DSR과 함께 적용되어 대출 한도와 건전성 관리를 함께 수행한다.

관련 용어

• DTI (Debt to Income ratio)
• DSR (Debt Service Ratio)
• 담보가치 평가 기준
• 주택담보대출, 총부채, 선순위채권